La recente approvazione dell’art. 44 del DDL Semplificazioni introduce una novità di grande rilievo nella disciplina degli immobili provenienti da donazione, intervenendo su un assetto normativo che per decenni aveva generato incertezza, contenzioso e difficoltà operative
E’ in vigore dal 26 novembre 2025 la riforma che cambia radicalmente il regime giuridico degli immobili provenienti da donazione, superando uno dei problemi più rilevanti e penalizzanti del mercato immobiliare italiano.
La nuova norma introduce una semplificazione storica, capace di garantire maggiore certezza ai cittadini e agli operatori del diritto, favorendo la circolazione degli immobili e restituendo fiducia a un settore spesso bloccato da timori e vincoli legati alla provenienza donativa.
Il problema precedente: l’azione di restituzione degli eredi legittimari
Prima della riforma, l’acquirente di un immobile ricevuto dal venditore per donazione non aveva la certezza di mantenerne il possesso nel tempo.
Il motivo era dato dall’art. 563 c.c., che riconosceva agli eredi legittimari del donante (coniuge, figli, ascendenti), nei casi di lesione della propria quota di legittima, la possibilità di agire per ottenere la restituzione del bene donato fino a dieci anni dalla morte del donante e comunque entro vent’anni dalla donazione.
In concreto:
• chi acquistava un immobile di provenienza donativa rischiava, anche a distanza di molti anni, un’azione restitutoria;
• banche e istituti di credito spesso non concedevano mutui ipotecari su tali immobili, ritenuti poco garantibili;
• la circolazione degli immobili donati risultava difficoltosa, poco fluida e talvolta bloccata del tutto.
Un effetto domino che ha inciso per anni su famiglie, giovani coppie e mercato creditizio.
La svolta della riforma: maggiore certezza per gli acquirenti e tutela inalterata dei legittimari
Il nuovo articolo 44 del Ddl Semplificazioni elimina definitivamente il rischio di azioni restitutorie nei confronti dei terzi acquirenti.
Gli eredi lesi nella quota di legittima non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile, ma conserveranno unicamente un diritto di credito nei confronti dei beneficiari della donazione.
In sintesi:
• chi acquista un immobile di provenienza donativa non rischia più di perderlo;
• il legittimario conserva i propri diritti, ma senza pregiudicare gli acquirenti terzi;
• si realizza un equilibrio tra certezza della circolazione immobiliare e tutela successoria.
Si tratta di una svolta che elimina una lacuna normativa che da anni penalizzava libertà contrattuale, mercato immobiliare e accesso al credito.
Gli effetti pratici della riforma
Secondo i Dati Statistici Notarili, ogni anno in Italia si effettuano oltre 200.000 donazioni immobiliari.
Di conseguenza, l’impatto della riforma sarà immediato e significativo:
✔ Per chi compra
• piena sicurezza giuridica;
• eliminazione del rischio di dover restituire l’immobile;
• possibilità di accedere a mutui e finanziamenti senza ostacoli collegati alla provenienza donativa.
✔ Per il mercato immobiliare
• maggiore fluidità delle compravendite;
• incremento della commerciabilità degli immobili;
• riduzione delle incertezze contrattuali.
✔ Per le famiglie e per le giovani coppie
• possibilità di utilizzare gli immobili donati come garanzia ipotecaria;
• più facilità nell’accedere al credito;
• maggiore libertà nella gestione del proprio patrimonio.
Il Comunicato Stampa del Consiglio Nazionale del Notariato